Ako riadiť obnovu bytových domov
Komplexná obnova bytového domu sa skladá:
Z celej obnovy sa ďalej venujme riadeniu obnovy, ktoré spôsobuje najviac problémov.
Riadenie obnovy je úlohou pre správcu a zástupcu vlastníkov bytov prípadne komisiu zvolenú vlastníkmi bytov. Každý zo zúčastnených má špecifické určenie. Správca v rámci svojich kompetencií rieši úlohy vyplývajúce zo správy zverenej budovy. Zástupca vlastníkov bytov háji záujmy vlastníkov bytov a tým je nezastupiteľný, úlohy z toho vyplývajúce sa nedajú delegovať. V praxi sa stretávame so skutočnosťou, že spolupodieľanie na riadení obnovy zo strany zástupcov vlastníkov je častokrát nedostatočné a odrazí sa negatívne na jej výsledku.
Absentuje popis činností pri riadení obnovy, preto ich uvádzame v nasledujúcej tabuľke:
Rozsah prác riadenia obnovy |
|||||
|
|
Zástupca vlastníkov (komisia) |
Správca |
||
|
Vzdelávanie |
hod |
€ |
hod |
€ |
1 |
Semináre- víkendové semináre, odborné podujatia |
46 |
690 |
26 |
390 |
2 |
Samoštúdium |
46 |
690 |
26 |
390 |
|
Príprava |
|
|
||
3 |
Naštudovanie problematiky obnovy na konkrétny dom |
20 |
300 |
12 |
10 |
4 |
Určenie rozsahu obnovy a naplánovanie financovania |
20 |
300 |
10 |
150 |
5 |
Organizácia schôdze vlastníkov |
4 |
60 |
3 |
45 |
6 |
Schôdza vlastníkov |
3 |
45 |
4 |
60 |
7 |
Príprava podkladov na výber projektanta |
6 |
90 |
4 |
60 |
8 |
Oboznámenie sa s ponukami a výber projektanta |
8 |
120 |
10 |
150 |
9 |
Zazmluvnenie projektu |
|
4 |
60 |
|
10 |
Vypracovanie projektovej dokumentácie |
|
|
||
11 |
Naštudovanie projektu |
4 |
60 |
5 |
75 |
12 |
Prehodnotenie rozsahu a príprava kritérií na výber dodávateľa |
6 |
90 |
6 |
90 |
13 |
Naštudovanie ponúk dodávateľov a ich porovnanie |
8 |
120 |
10 |
150 |
14 |
Prezentácie vybraných dodávateľov, preverenie pravdivosti údajov z ponúk a obhliadka stavieb a zázemia dodávateľov |
20 |
300 |
13 |
195 |
15 |
Organizácia schôdze vlastníkov a písomného hlasovania |
15 |
225 |
8 |
120 |
16 |
Príprava a podpis zmluvy so zhotoviteľom |
|
4 |
60 |
|
17 |
Príprava a podanie žiadosti na ŠFRB |
2 |
30 |
25 |
375 |
|
Realizácia (priemerná dĺžka trvania 5 mesiacov) |
|
|
||
18 |
Účasť na kontrolných dňoch 1-3 hodiny x 20 |
60 |
900 |
50 |
750 |
19 |
Priebežná kontrola prác |
|
12 |
180 |
|
20 |
Riešenie požiadaviek vlastníkov, zmeny v realizácii, informovanie vlastníkov |
60 |
900 |
9 |
135 |
21 |
Odovzdanie stavby |
9 |
135 |
1 |
15 |
22 |
Spísanie nedostatkov od vlastníkov |
3 |
45 |
2 |
30 |
23 |
Kontrola odstránených vád a nedorobkov |
4 |
60 |
2 |
30 |
24 |
Vystavenie energetického certifikátu |
|
|
|
|
|
SPOLU |
304 |
5160 |
246 |
3690 |
Správcovia plnia svoje úlohy profesionálne nakoľko ich vykonávajú opakovane a sú pravidelne vzdelávaní. Pre zástupcu vlastníkov to nie je bežné, častokrát nezrozumiteľné. Preto je dôležité vtiahnuť ich do procesu obnovy správnym spôsobom a to je možné cez vzdelávanie.
Vzdelávanie zástupcov vlastníkov bytov sa zatiaľ neuskutočňuje, respektíve veľmi sporadicky a nepravidelne. Považujem to za najslabší článok procesu obnovy, ktorý výrazne znižuje kvalitu jej realizácie.
Systémové riešenie ponúka Združenie Pre náš dom, o.z, ktoré profesionálne vykonáva:
- Pravidelné a opakované školiace stretnutia- na sympóziách „Bezpečný domov“.
- Je členom komunity kde si môžu zástupcovia vlastníkov bytov odovzdávať skúsenosti a vzájomne sa podporovať.
- Vyhľadáva nové trendy a technológie v komplexnej obnove bytových domov.
- Pôsobí na legislatívu tak, aby odzrkadľovala potreby vlastníkov bytov.
Záver
Vďaka združeniu Pre náš dom budú mať zástupcovia vlastníkov bytov možnosť zapojiť sa do obnovy intenzívnejšie a profesionálnejšie, čo pozdvihne úroveň obnovy. Zástupcov vlastníkov bytov a správcov je potrebné finančne ohodnotiť za riadenie komplexnej obnovy. Výška odmeny vyplýva z rozsahu a je uvedená v tabuľke.
Ing. Róbert Keleši
MONTY Pro Spol. s r.o.
Mierová 4, 821 05 Bratislava
Tel: 0903729883, 02/53635044
email: kelesi@montypro.sk
www.zateplenie.sk, www.montypro.sk